Non-banking assets are properties, typically land and buildings, that banks and financial institutions acquire when a borrower defaults on a secured loan. Because the value fixed at the time the mortgage was registered often differs from the value at which the bank eventually takes ownership through auction or forfeiture, a practical question arises: which value should be used to calculate capital gains tax on the transfer? The Inland Revenue Office, Chabahil, addressed this question directly, and its clarification is reproduced below, along with an illustrative example.
Original Circular (Nepali)
प.सं.: २०८०/८१ | च.नं.: १६८ | मितिः २०८१/०३/३०
विषयः पुँजीगत लाभकर सम्बन्धमा ।
श्री आन्तरिक राजस्व कार्यालय चावहिल, सरस्वतीनगर, काठमाडौं।
प्रस्तुत सन्दर्भमा तहाँको प.स. २०८०/८१, च.नं. ४८९६, मिति २०८१/०२/१३ को पत्रबाट भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय, चावहिलमा दृष्टिबन्धक पारित भई रोंक्का रहेको सम्पत्ति (घर/जग्गा) गैर बैंकिङ् सम्पत्तिमा सकार गरी बैंकको नाममा दाखा गर्दा दृष्टिबन्धक मूल्य र सकार मूल्य फरक भई पुँजिगत लाभकर असुलिमा द्विविधा भएकोले आवश्यक निर्देशनको लागि लेखि आएको विषय पेश हुँदा आयकर ऐन, २०५८ को दफा ९५क को उपदफा (५) तथा पुँजीगत लाभकर सम्बन्धी निर्देशिका, २०७२ (पहिलो संशोधन, २०७६) को परिच्छेद ४ (जग्गा तथा भवनको निःसर्गका स्वरुप र लागत गणना) को बुंदा नं. ४.१२ मा उल्लेखित व्यवस्था बमोजिम घर जग्गाको मालपोतमा लिखत पारित गर्ने प्रयोजनको लागि कायम भएको मूल्य वा सो घर जग्गाको निःसर्ग मूल्य मध्ये बढी हुन्छ सो मुल्यलाई आधार मानी पुँजीगत लाभकर गणना गर्नुपर्ने भनी मिति २०८१/०३/२१ मा निर्णय भएको व्यहोरा अनुरोध छ ।
पुँजीगत लाभकर सम्बन्धी निर्देशिका, २०७२ (पहिलो संशोधन, २०७६) को परिच्छेद ४ बुंदा नं. ४.१२ ऋण दाबीको कारणबाट भएको सम्पत्ति (जग्गा तथा भवन) को हस्तान्तरण
प्राकृतिक व्यक्तिले कतिपय अवस्थामा निजी वा व्यावसायिक प्रयोजनले आफ्नो स्वामित्वमा भएको तर व्यवसायमा प्रयोग नभएको निजी जग्गा तथा भवनहरु धितो वा बन्धकीको रुपमा राखि ऋण लिएको हुन सक्दछ। यसरी लिएको ऋण निश्चित समयभित्र भुक्तानी गर्नुपर्ने हुन्छ। यदि तोकिएको समयमा भुक्तानी नगरेमा साहुले धितो वा बन्धकीको रुपमा राखेको जग्गा तथा भवन कब्जामा लिई आफ्नो स्वामित्व आउने गरी हस्तान्तरण गर्न वा धितो बन्धकी राखेको जग्गा तथा भवन लिलाम गरी रकम असूल गर्न सक्दछ। विशेष गरी बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले कुनै व्यक्तिलाई ऋण दिएको छ भने त्यसको सुरक्षणको लागि जग्गा तथा भवन धितो राख्ने कार्य आमरुपमा प्रचलनमा रहेकोछ। कथंकदाचित ऋण तथा तोकिएको ब्याज भुक्तानी नभएमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले धितो कब्जा गरी आफ्नो नाममा नामसारी गर्ने वा सार्वजनिक रुपमा सूचना प्रकाशित गरी लिलाम गरी ऋण तथा ब्याज असूल गर्दछ। प्राकृतिक व्यक्तिले आफैले लिएको ऋण वा अरुले लिएको ऋणको लागि धितो बन्धकी बापत दिएको जग्गा तथा भवन धितो दिने व्यक्तिको निजी सम्पत्ति हो र साहुले कब्जा गरी आफ्नो नाममा नामसारी नगरुन्जेलसम्म, लिलाम वा अन्य कुनै माध्यमबाट बिक्री गरी खरिदकर्ताको नाममा नामसारी नहुँदासम्म सो सम्पत्ति निजको स्वामित्वमा रहि रहन्छ। धितो लिएको सम्पत्ति कब्जामा लिने र त्यस्को बिक्री गर्ने व्यक्तिको सो सम्पत्ति आफ्नो स्वामित्वमा रहेको हैसियतले नभई एक एजेण्टको हैसियतले बिक्री गर्ने हो र बिक्री वा हस्तान्तरणसँग सम्बन्धित सवै खर्च ऋणीको दायित्वमा रहन्छ। यसर्थ धितो वा बन्धकमा रहेको जग्गा तथा भवन बिक्री वा हस्तान्तरण गर्दा रु.१० लाखभन्दा बढीको मूल्य वा मोल कायम भै हस्तान्तरण भएको अवस्थामा सो जग्गा तथा भवन गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुने हुँदा जग्गा तथा भवनको प्राप्त भएको रकमबाट सो जग्गा तथा भवनको खर्च बापत कट्टी पाउने रकम घटाउँदा हुन आउने रकम करयोग्य लाभ हुने र तोकिएको दरमा पुँजीगत लाभकर लाग्दछ। यसरी तिर्नुपर्ने कर जग्गा तथा भवनमाथि स्वामित्व भएको व्यक्तिले नतिरेमा धितो वा बन्धक लिने व्यक्तिले भुक्तानी गरी लिलाम वा कब्जा गर्दा भएको अन्य खर्च ऋणीको नाममा खर्च लेखे अनुसार नै गर्नु पर्दछ।
उदाहरण: १९
कमलेश्वर श्रेष्ठले काठमाडौंको कपनमा २०६६ सालमा आठ आना जग्गा रु.३० लाखमा खरिद गरेका रहेछन्। निजले उक्त जग्गा धितो राखी २०६८ सालमा सानोश्री बैंक लि.बाट रु.२५ लाख ऋण लिएका रहेछन्। उनले बैंकको साँवा तथा ऋण समयमा नतिरी बसेका रहेछन्। २०७६ सालमा साँवा तथा ब्याज गरी निजले बैंकलाई तिर्नुपर्ने कूल रकम रु. ६० लाख पुगेको रहेछ। निजले समयमा साँवा तथा ब्याज भुक्तानी नगरेको कारण निजले धितो बापत राखेको जग्गा बैंकले लिलाम गर्ने प्रक्रिया शुरु गरेको रहेछ। उक्त जग्गा कसैले पनि लिलाम सकार नगरेको कारण बैंक आफैले लिलाम सकार गरी आफ्नो नाममा रजिष्ट्रेशन पारित गरेको रहेछ। मालपोतमा लिखत पारित गर्ने प्रयोजनको लागि उक्त जग्गाको लिखत मूल्य रु.५५ लाख कायम भएको रहेछ। यस अवस्थामा कमलेश्वर श्रेष्ठको नामको उल्लिखित जग्गाको निःसर्ग मूल्य रु.१० लाखभन्दा बढी भएकोले यो गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुन्छ। रजिष्ट्रेशन प्रयोजनको लागि कायम भएको लिखत मूल्य रु.५५ लाखबाट उक्त जग्गाको खरिद मूल्य रु.३० लाख घटाउँदा हुन आउने रकम रु.२५ लाख कमलेश्वर श्रेष्ठको लागि पुँजीगत लाभ हुन्छ र उक्त लाभ रकममा २.५ प्रतिशतले हुने रकम अग्रिम कर बापत मालपोत कार्यालयमा रजिष्ट्रेशन पारित गर्दाका बखत निज कमलेश्वर श्रेष्ठले दाखिला गर्नुपर्दछ। यदि निजले दाखिला नगरेमा लिलाम सकार गर्ने बैंक स्वयंले दाखिला गरी रजिष्ट्रेशन पास गर्नुपर्दछ।
English Translation
Ref. No.: 2080/81 | Letter No.: 168 | Date: 2081/03/30
Subject: Regarding capital gains tax.
To: Inland Revenue Office, Chabahil, Saraswatinagar, Kathmandu.
In this connection, your letter dated 2081/02/13, Ref. No. 2080/81, Letter No. 4896, raised this matter for necessary guidance, stating that confusion had arisen in the collection of capital gains tax because the mortgage value and the acquisition value differed when property (house/land) that had been registered and frozen at the Land Reform and Malpot Office, Chabahil, was acquired as a non-banking asset and transferred into the bank's name. It is hereby requested to note that it was decided on 2081/03/21 that, pursuant to Section 95A(5) of the Income Tax Act, 2058 and Para No. 4.12 of Chapter 4 (Nature and Cost Computation of Disposal of Land and Building) of the Capital Gains Tax Directive, 2072 (First Amendment, 2076), capital gains tax should be calculated on the basis of whichever is higher between the value fixed for registering the deed of the house/land at the Malpot Office and the disposal value of that house/land.
Capital Gain Tax Directive Chapter 4 Para 4.12 Transfer of Property (Land and Building) Arising from Loan Claims
A natural person may, in certain circumstances, take a loan by pledging or mortgaging private land and buildings held in personal ownership for private or business purposes but not used in the business. A loan taken in this manner must be repaid within a specified period. If payment is not made within that time, the creditor may take possession of the pledged or mortgaged land and building and transfer it into its own ownership, or may auction the property to recover the amount. In particular, it is common practice for banks and financial institutions that have extended a loan to a person to take land and building as collateral to secure it. If the loan and prescribed interest are not paid, the bank or financial institution takes possession of the collateral, transfers it into its own name, or publishes a public notice and auctions it to recover the loan and interest. Land and building pledged or mortgaged by a natural person for a loan taken by that person or by another remain the private property of the person who pledged them, and remain in that person's ownership until the creditor takes possession and transfers it into its own name, or sells it through auction or other means and it is transferred into the purchaser's name. The person taking possession of the pledged property and selling it does so not as owner but as an agent, and all expenses related to the sale or transfer remain the borrower's liability. Therefore, when pledged or mortgaged land and building are sold or transferred at a value of more than Rs. 10 lakh, since such property is non-business taxable property, the amount remaining after deducting permissible expenses from the proceeds becomes the taxable gain, and capital gains tax is charged at the prescribed rate. If the owner does not pay this tax, the person holding the pledge or mortgage must pay it and record the amount, along with other expenses incurred in the auction or repossession, as an expense in the borrower's name.
Example: 19
Kamaleshwar Shrestha had purchased 8 aana of land in Kapan, Kathmandu in 2066 for Rs. 30 lakh. He mortgaged the land and took a loan of Rs. 25 lakh from Sanoshree Bank Ltd. in 2068. He remained in default on the principal and loan. By 2076, the total amount payable to the bank, including principal and interest, reached Rs. 60 lakh. Because he did not pay the principal and interest on time, the bank initiated the process of auctioning the pledged land. Since no one came forward at the auction, the bank itself acquired the land and had the registration passed in its own name. For the purpose of passing the deed at the Malpot Office, the deed value of the land was fixed at Rs. 55 lakh. Since the disposal value of the land in Kamaleshwar Shrestha's name exceeded Rs. 10 lakh, it becomes non-business taxable property. Deducting the purchase price of Rs. 30 lakh from the deed value of Rs. 55 lakh gives Rs. 25 lakh, which is a capital gain for Kamaleshwar Shrestha, and 2.5 percent of that gain must be deposited by him as advance tax at the Malpot Office when the registration is passed. If he fails to deposit it, the bank acquiring the property through auction must itself deposit it and get the registration passed.
Key Takeaways
Non-banking assets acquired through foreclosure or auction are treated as non-business taxable property when their value exceeds Rs. 10 lakh.
Capital gains tax is calculated on whichever is higher: the value fixed for deed registration at the Malpot Office, or the actual disposal value of the land or building.
If the original borrower fails to pay the resulting capital gains tax, the bank or financial institution holding the collateral is responsible for depositing it as advance tax at the time of registration.
This clarification, issued by the Inland Revenue Office, Chabahil on 2081/03/21, removes the ambiguity that previously existed between mortgage value and acquisition value when computing tax liability.
Conclusion
This clarification is a useful reference for banks, financial institutions, and property owners navigating non-banking asset transactions. It confirms that the higher of the registered deed value or the disposal value governs the capital gains tax computation, and that the liability ultimately follows the collateral, not just the original borrower. Businesses managing distressed loan portfolios should factor this rule into their valuation and tax provisioning practices.
